最后，城镇居民或非本村村民从农民个人手中购买的基于宅基地的所谓小产权房，目前只有合同意义，不能进行产权登记也不得为正常市场交易，可以视为长期房屋租赁。

2013年中央农村工作会议中，提出关于坚持和完善农村基本经营制度，土地承包经营权主体同经营权主体发生分离，加强土地经营权流转的管理和服务，推动土地经营权等农村产权流转交易公开、公正、规范运行。对比之下，宪法规定的基本权利是根本性的，以人类人格尊严与人性尊严为基本价值取向，因此，宪法落实的核心在于直接效力，如公民受教育权就得到了国家九年制义务教育的全面支持。

宅基地的三权分置和《农村土地承包法》修订后的三权分置基本原理是相通的，都是建构在模糊的、不确定政策上。农村集体土地三权的落地是创新农业经济的产物，具有较为强烈的政策属性。所以，每一个交易者都会来计算，而且计算的基础就是年限。例如，承包地经营权一旦流转，农民因缺乏投资知识而违约，不仅面临高昂的违约金和长期失地的风险，而且难以通过从事农业生产活动维系生存。按照时间序列与经济发展水平，土地改革可以分为五个阶段： 第一个阶段是1949年土改以前，第二个阶段是土改以后到1978年改革开放，第三个阶段是1978年至20世纪90年代末，第四个阶段是2001年至今，未来可能受到土地政策变化与经济发展的互动，进入第五个阶段，也就是现代农村阶段。

2017年10月，习近平总书记在党的十九大报告《决胜全面建成小康社会夺取新时代中国特色社会主义伟大胜利》中指出，建立现代化农业产业体系应当推动农业资源产生最大效率。土地作为农民主要生产资料，农民通过利用该资源成为出资人、承包人，或让与经营权获得对价等多种灵活方式，增加经济收入。[xxx]但是，从学理自圆其说的基本伦理准则出发，我们今天应该放弃这种所谓的共识，确立有限的不动产登记纠错原则。

即使到了1999年最高法院通过《关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》添加了确认违法判决，法院也没有放弃这个司法惯例。但是，在现代社会，尽管私法自治仍然是民法的一条基本原则，但它已经不能完全确保市场主体能够充分、自由地表达自己的意志。契约自由原则在社会经济地位不平等的当事人之间，成为一种假象。行政事实行为是行政机关实施的、可以影响或者改变行政相对人法律状态的单方行为。

承担指导监督全国自然资源和不动产确权登记工作。（2）以表示方式实施的行政事实行为，如行政指导、行政送达等。

如在刘国庆诉芮城县政府、运城市政府撤销房屋登记决定及行政复议案中，最高法院已经明确废弃了这一司法惯例。在这样的情况下，一种公私混合法也不可避免产生了。[xxiii]对于个人来说，不动产是其生存与发展的基本资源，并直接影响社会秩序的稳定与否。（二）行政法向民法的渗透 以私法方式赋予行政事实行为（登记簿）公信力，是行政法向民法渗透所产生的一种法现象。

过份推崇私法自治的价值，就中国当下的经济与社会发展状况而言，可能是一种刻舟求剑式的固执。正如有学者所言:众所周知，我国不动产登记制度带有较为浓重的管理性色彩，整个登记制度是出于国家管理土地、房屋等不动产的需要而建立的，实务中，对于登记出现的问题，也多采用行政化的方式予以解决，国外早已成熟的物权登记实体法与物权登记程序，在我国一直未得到立法者的充分重视。所谓公信力，是指即便不动产登记簿上记载的物权归属、内容与真实的物权归属、内容不一致，信赖该登记簿记载之人仍可如同登记簿记载正确时那样，依法律行为取得相应的不动产物权。所以，不动产登记是登记机构依法对不动产法律关系或有关法律事实加以审查、记载和确认，并向社会宣告和公示的一种行政确认行为。

[xii]在上述不动产登记机关的法律框架之下，由不动产登记机构作出的不动产登记行为具有权力属性，属于行政行为范畴。[xxxv]最高人民法院[2017]最高法行申字第2930号行政裁定书。

[xvii]陈华彬:《物权法研究》（修订版），法律出版社2009年版，第159页。不动产登记行为性质上归属于行政事实行为，故对于违法的不动产登记行为不适用撤销判决。

[xxviii]苏永钦:《民事立法与公私法的接轨》，北京大学出版社2005年版，第9页。至于何种情形下行使哪种纠错权，应取决于个案中利益平衡原则的指引。三、基于私法赋予登记公信力的行政事实行为 （一）不动产登记行为公信力的基础 不动产登记制度，在形式上，是为不动产交易，尤其是为不动产所有权交易而设的程序性质的制度。国家在制定民法典过程中，必须正视及用心加以落实这种行政法的介入。但是，行政准法律行为是否能够与行政法律行为、行政事实行为划清边界，并非没有疑惑。早在2010年，最高人民法院在《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》中就把不动产登记行为作为行政行为纳入了行政诉讼受案范围。

奉私法自治为最高准则的民法，对国家权力具有天然的抵抗力。结语 在私法领域中，以自由——安全为核心的私法自治价值高于一切，但现代社会中，这种自由——安全的价值有重新评估的必要。

而本案被诉行政行为是芮城县政府作出的撤销刘国庆房屋转移登记的行政决定以及运城市政府作出的行政复议决定，均系法律行为。从该文前后论述看，作者所持的行政行为说，其实是狭义的行政行为，即行政决定。

关键词:不动产登记行为 行政事实行为 公信力 确认违法判决 一、引言 私法关系从形成到消灭的过程，国家从来就不是一个旁观者。根据这一条的规定，最高人民法院将房屋登记行为界定为行政行为，并纳入了行政诉讼的受案范围。

[iv]吕艳辉:《公私法交织中的不动产登记》，载《北方法学》2008年第5期。但是，它与行政行为说有着同样的缺陷:既然可以适用撤销判决，那么作为撤销判决对象的因意思表示而产生的法效力，在不动产登记（行政确认）中如何体现？行政准法律行为说引入了行政准法律行为这一概念，有一定的新意。属于私法行为时，采用行为方式标准（公示方式）。[xxiv]马栩生:《登记公信力研究》，人民法院出版社2006年版，第1页。

此即公信原则之真谛也。负责国务院确定的重点国有林区、国务院批准项目用海用岛、中央和国家机关不动产确权登记发证等专项登记工作。

不动产登记之公信力乃登记制度之后盾和保障，其通过‘将错就错之技术手段来实现这一功能。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

这种可变性的定性标准显然不能揭示不动产登记行为的本质属性。[vi]参见霍振宇:《行政登记与司法审查》，法律出版社2010年版，第32-35页。

[xvi]最高人民法院[2017]最高法行申字第12号行政裁定书。归纳言之，大概有以下几种学说:（1）行政行为说。[xxiv]在对不动产登记行为合法性产生争议时，在现行法律框架内也是通过行政诉讼来解决的。因为该行政行为已无可撤销之效力，只能判决确认违法。

以主体为划分标准，行政行为可简述为行政机关对外作出行为的总称。但是，由于它是行政法介入民法法域之后的产物，那就必然要在民法法域中体现其相应的法效果，否则，这种介入就没有任何法律意义。

这些问题至今在学理上并未有相对一致的共识，也是影响解决不动产登记法律争议的原因之一。如前所述，它是行政法上的事实行为，《物权法》以立法的方式赋予其一种面向私法的法效果:公信力。

遗留的问题是，一个没有意思表示的行政行为，能成为撤销判决对象吗？应该说并没有明指。但是，基于人类的认知能力局限性，人类设计法律制度可能有的缺陷，以及人性弱点等因素，我们不可能确保每一个不动产登记都是客观、真实、正确与合法。

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